서울 재건축 단지 수억원대 추가 분담금 속출…공사비 상승과 일반분양 수익 한계 영향
서울 재건축 단지 수억원대 추가 분담금 속출…공사비 상승과 일반분양 수익 한계 영향
서울 재건축 단지에서 조합원들에게 수억원대에 달하는 추가 분담금이 예상되는 사례가 크게 늘고 있습니다.
과거 낡은 아파트를 새롭게 바꾸고 일반분양 수익도 함께 나누던 방식과는 달리, 최근에는 공사비 상승과 일반분양 수익 확보의 어려움 등으로 기존 집값의 두 배가 넘는 금액을 분담금으로 추산하는 경우도 등장했습니다.
서울 강남권 주요 재건축 단지에서는 압구정4구역이 전용 84㎡ 기준 6억5000만 원에서 7억5000만 원가량, 개포주공6단지에서는 전용 53㎡를 보유한 조합원이 전용 84㎡를 분양받는 경우 약 7억2000만원, 100㎡ 선택 시에는 11억원 이상의 분담금이 책정된 것으로 알려져 큰 부담이 예상됩니다.
강남 외 지역도 마찬가지입니다.
서울 도봉구 방학동 신동아1단지 전용 43㎡ 보유자가 전용 84㎡를 분양받으려면 약 6억2100만원의 분담금을 내야 하며, 이는 지난달 거래된 해당 면적 아파트 시세 2억9000만원의 두 배를 훌쩍 넘는 금액입니다.
다만 이 금액은 사업 초기 추산치로 사업 진행 과정에서 변동 가능성이 있습니다.
공사비 상승도 조합원 부담 확대의 주요 원인입니다.
한국건설기술연구원의 ‘건설공사비지수’는 지난해 8월 130.91에서 올해 8월 138.74로 12개월 연속 상승하며 역대 최고 수준을 기록했습니다.
3.3㎡당 평균 공사비도 2021년 480만원에서 2025년 808만원까지 큰 폭으로 올랐습니다. 자재비, 인건비 외에도 커뮤니티 확대, 주차 대수 증가, 특화 설계 등의 고급화 비용이 추가적으로 사업비를 키우는 요인입니다.
한편, 일반분양 수익을 충분히 늘리기 어렵다는 점도 부담을 키우는 요소로 꼽힙니다.
재건축 사업은 용적률을 올려 일반분양 물량을 확대해야 비용 충당이 원활하지만, 이미 용적률이 높은 노후 단지에서는 그 한계가 드러나는 상황입니다.
조합원들이 기존보다 넓은 평형을 선택해 일반분양 물량이 줄어드는 경우에도 사업성이 악화할 수 있습니다.
서울 노원구 상계주공5단지는 기존 전용 31㎡ 840가구 단지로, 전용 59㎡ 선택 시 3억6590만원, 84㎡ 선택 시 6억477만원의 분담금 예상이 제시되었습니다.
상계주공6단지도 일반분양 물량이 당초 3가구 계획에서 101가구로 늘었지만 전용 32㎡ 소유자의 분담금이 전용 59㎡ 선택 시 4억4800만원, 84㎡는 7억6500만원에 달하며, 중간 평형인 49㎡ 선택 시에도 약 2억9200만원의 추가 부담이 예상됩니다.
남혁우 우리은행 부동산 애널리스트는 “분양가가 높은 강남권 역시 일반분양 물량이 적으면 부담을 피하기 어렵고, 분양가가 낮은 강북과 수도권 외곽은 물량이 있어도 비용을 감당하기 버거운 상황”이라며 “조합 차원에서 사업비 검증과 설계·시공계약 세부 사항을 꼼꼼히 관리하는 게 중요하다”고 강조했습니다.
전문가들은 공사비 상승을 완전히 통제하기 어렵기에 조합이 커뮤니티 시설, 주차 대수, 마감재 등 개별 항목별 비용을 조합원에게 투명하게 공개하고, 고급화와 분담금 절감 사이에서 구체적인 방향성을 조기에 수립해야 한다고 조언합니다.
또한 공사비 변동 조항, 설계 변경 절차, 특화 항목 범위 등을 계약서에 명확히 명시해 분쟁을 줄이고 신속한 사업 진행을 도모해야 한다고 강조합니다.
재건축 사업의 성패는 조합원들의 부담 감내 수준 안에서 얼마나 빠르고 원만하게 합의에 도달하는가에 달려 있는 만큼, 특히 고령 조합원 등 경제적 부담 능력이 상대적으로 낮은 이들에 대한 세심한 배려와 지원책 마련이 필요하다고 전문가들은 지적합니다.
이처럼 최근 서울 재건축 시장에는 공사비 상승과 일반분양 수익 한계라는 이중고 속에서 분담금 부담이 급격히 커지는 양상이 나타나면서 조합과 투자자, 정부당국 모두 신중한 대응과 정책 보완을 요구받고 있습니다.
내 집 마련과 재건축 사업의 안정적 추진이 동시에 이뤄질 수 있도록 지속적인 시장 모니터링과 조합 운영 투명성 강화에 힘써야 할 시점입니다.
(이해를 돕기위해 ai로 제작된 이미지)