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허그 전세보증보험 가입 조건 알아보기
에프디비엔 경제
2026. 1. 12. 17:08
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허그 전세보증보험 가입 조건 알아보기
허그(HUG, 주택도시보증공사) 전세보증보험은 임대인이 전세 계약 종료 후 전세 보증금을 반환하지 않을 경우, 허그가 대신 세입자에게 보증금을 지급하는 상품입니다.
이는 세입자의 소중한 재산을 보호하는 가장 강력한 수단 중 하나로 자리매김했습니다.
1. 허그 전세보증보험, 왜 중요할까요?
최근 몇 년간 전세 사기 및 깡통 전세로 인한 세입자 피해 사례가 급증하면서, 전세보증보험의 중요성은 그 어느 때보다 커졌습니다.
특히 임대인의 주택담보대출 과다, 주택 가격 하락 등으로 임대인이 보증금을 돌려주기 어려운 상황이 발생했을 때, 보증보험은 세입자의 최후의 보루가 됩니다.
이는 단순히 보증금을 돌려받는 것을 넘어, 심리적 안정감까지 제공해 주는 중요한 제도입니다.
2. 가입 대상 주택 및 보증금 한도
허그 전세보증보험 가입을 위한 주택 및 보증금 조건은 세입자 보호를 강화하기 위해 더욱 엄격해졌습니다.
- 대상 주택:
- 아파트, 단독/다세대/다가구 주택, 연립주택, 주거용 오피스텔 등 대부분의 주택 유형이 포함됩니다.
- 그러나 불법 건축물(무허가 건물, 건축물대장에 위반 건축물로 기재된 건물 등)은 가입이 불가합니다.
- 특히, 다가구주택의 경우 선순위 임차인들의 보증금 총액 및 담보권 설정 여부 등 복잡한 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.
- 보증금 한도:
- 수도권(서울, 인천, 경기): 7억 원 이하 (2026년 현재 기준)
- 그 외 지역: 5억 원 이하 (2026년 현재 기준)
- 단, 오피스텔은 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 한도 내에서 주거용 오피스텔이어야 합니다.
3. 핵심 가입 조건: 주택가격 대비 전세금 비율 (전세가율)
전세가율은 전세 사기 위험을 판단하는 가장 중요한 지표이며, 허그 전세보증보험 가입 심사에서 매우 큰 비중을 차지합니다.
- 전세가율 90% 이하: 2024년 5월부터 대폭 강화된 기준으로, 전세 보증금이 해당 주택 공시가격(또는 주택 가격)의 90% 이하여야만 가입이 가능합니다.
- 주택 가격 산정 기준: 허그는 주택 가격을 매우 보수적으로 산정합니다.
- 우선 순위: 한국부동산원 시세 또는 KB시세, 감정평가금액을 최우선으로 적용합니다. 아파트의 경우 이 시세 정보가 잘 공개되어 있으나, 빌라나 다세대 주택은 시세가 없는 경우가 많아 문제가 되곤 했습니다.
- 공시가격 적용: 위 시세 정보가 없는 주택의 경우, 주택의 공시가격에 허그가 정한 기준을 곱하여 산정합니다. (현재 공시가격의 140%가 적용되고 있으며, 이 수치는 변동될 수 있습니다. 2026년 현재는 이 기준을 사용하고 있습니다.)
- 감정평가: 주택 가격 시세가 없거나 공시가격이 너무 낮은 경우, 허그와 연계된 감정평가기관을 통해 감정평가를 받아 주택 가격을 산정할 수도 있습니다. 하지만 감정평가 비용이 발생하며, 신청인이 부담해야 합니다.
- 주택 가격 산정 기준: 허그는 주택 가격을 매우 보수적으로 산정합니다.
- 선순위 채권 (담보권 등)과의 합산: 전세 보증금과 해당 주택의 선순위 채권(근저당권 등)을 합산한 금액이 주택 가격의 100% 이하여야 합니다. (즉, 주택 가격보다 빚 + 전세금 합계가 더 크면 안 된다는 뜻입니다.)
- 주의: 전세 계약 전 반드시 해당 주택의 등기부등본을 확인하여 선순위 채권(근저당권, 전세권 등)이 얼마나 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 임대인에게 등기부등본 열람에 동의해 줄 것을 요청하고, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
4. 임대인 및 임차인 자격 조건
- 임차인:
- 외국인을 포함하여 한국 거주 여부에 관계없이 전세계약서상 임차인 본인이어야 합니다.
- 전입신고를 마치고 확정일자를 받은 임차인이어야 합니다.
- 임대인:
- 개인 또는 법인 임대인 모두 가능합니다.
- 단, 임대인의 신용불량 여부, 세금 체납 여부 등은 보증심사에 영향을 미칠 수 있습니다. (국세 및 지방세 체납이 없어야 함)
5. 가입 방법 및 필요 서류
허그 전세보증보험은 온라인과 오프라인 두 가지 방법으로 가입할 수 있습니다.
- 신청 시기: 전세 계약 기간이 1년 이상 남은 경우에만 신청 가능하며, 전세 계약 체결일로부터 전세금 잔금 지급일 또는 전입신고일 중 늦은 날로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다.
- 가입 채널:
- 온라인:
- 허그 안심 전세 앱: 모바일 앱을 통해 편리하게 신청할 수 있습니다. (간편 인증 및 서류 업로드 방식)
- 주택도시보증공사 홈페이지: 홈페이지를 통해서도 신청이 가능합니다.
- 네이버 부동산/카카오페이: 일부 서비스와 제휴하여 온라인 신청을 지원합니다.
- 위탁 은행 앱: 주거래 은행(KB국민은행, 신한은행, 우리은행 등) 앱에서도 보증상품을 조회하고 신청할 수 있습니다.
- 오프라인:
- 주택도시보증공사 영업 지사: 전국 허그 지사를 방문하여 상담 후 신청합니다.
- 위탁 은행 지점: 전국 주요 은행 지점에서 전세보증보험 상품을 상담하고 가입할 수 있습니다.
- 온라인:
- 필요 서류 (일반적인 경우):
- 확정일자 있는 전세계약서 원본: 가장 중요합니다. 반드시 임대차 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
- 부동산 등기부등본: 전세 계약 전 및 신청 시 반드시 확인해야 합니다.
- 건축물대장 등본: 해당 주택의 유형, 불법 건축물 여부 등을 확인합니다.
- 주민등록등본: 전입신고 완료 여부 확인을 위함입니다.
- 신분증: 임차인 본인 확인용입니다.
- 전세금 완납 영수증: 잔금 지급 확인을 위함입니다.
- 기타 서류: 필요한 경우 추가 서류(소득 증빙, 국세/지방세 납세 증명서 등)를 요청할 수 있습니다. 온라인 신청 시에는 공동인증서(구 공인인증서)가 필수적입니다.
6. 보증료 및 청구 절차
- 보증료 산정: 전세 보증금액, 보증 기간, 할인율 적용 여부 등에 따라 보증료가 산정됩니다. 일반적으로 보증금의 연 0.128% (아파트) ~ 0.154% (그 외 주택) 정도이며, 사회배려계층 할인 등 다양한 할인 제도가 적용될 수 있습니다.
- 보증료 납부: 일시납 또는 분납(주택도시기금 대출 연계 시)이 가능합니다.
- 보증금 청구 절차: 만약 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 세입자는 허그에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.
- 임대차 계약 해지 통보: 계약 종료 또는 해지를 임대인에게 내용증명 등으로 통보합니다.
- 주택 인도 및 전세금 반환 청구 소송: 보증금 반환 소송을 제기하여 승소 판결을 받습니다. (이 과정은 허그와 상담 후 진행)
- 허그에 보증이행 청구: 판결문 등 필요한 서류를 구비하여 허그에 보증금 반환을 청구합니다.
- 보증금 지급: 허그는 심사를 거쳐 세입자에게 보증금을 지급합니다.
7. 반드시 기억해야 할 중요 유의사항
- 확정일자 및 전입신고: 전세보증보험의 대항력과 우선변제권을 확보하는 가장 기본 중 기본입니다. 계약 후 즉시 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받는 것을 절대 잊지 마십시오. 이 날짜가 보증 효력 발생의 기준이 됩니다.
- 주택 가격 산정의 보수성: 특히 빌라, 다세대 주택은 시세가 불명확하여 허그의 주택 가격 산정 기준이 매우 보수적일 수 있습니다. 사전에 허그 앱의 '자가진단' 서비스 등을 통해 미리 가입 가능 여부를 확인하는 것이 현명합니다.
- 임대인의 정보 확인: 등기부등본 확인은 필수이며, 국세 및 지방세 완납 증명서 등 임대인의 세금 체납 여부도 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다. 세금 체납액이 있을 경우 보증금보다 우선하여 변제될 수 있기 때문입니다.
- 전세 계약 시 특약: 임대인의 협조를 받을 수 있다면 '전세보증보험 가입에 적극 협조한다', '계약 해지 시 임차인의 보증금 반환청구권에 근거하여 임대인이 허그에 전세금 반환을 위탁한다' 등의 특약을 넣는 것을 고려해 볼 수 있습니다.
마무리하며
사랑하는 가족과의 보금자리를 마련하는 일은 설렘과 동시에 큰 책임감을 동반합니다. 특히 불안정한 전세 시장 속에서 소중한 전세 보증금을 지키는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않습니다. 오늘 정리해 드린 허그 전세보증보험에 대한 최신 정보를 꼼꼼히 확인하시어, 안전하고 평안한 전세 생활을 영위하시기를 간절히 바랍니다.
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