전세계약 연장 계약 내용 확인 필수

전세계약 연장 계약 내용 확인 필수

전세 계약 묵시적 갱신: 집주인도 세입자도 꼭 알아야 할 A to Z 💡

전세 계약, 보통 2년으로 하잖아? 시간이 후딱 지나서 계약 만료일이 다가오면 이제 고민 시작이지.

 

계속 살 건지, 아니면 이사를 갈 건지 임대인(집주인)이랑 임차인(세입자) 둘 다 결정을 해야 하거든.

 

근데 이때 말이지, 서로 별다른 이야기가 오가지 않으면 계약이 자동으로 '짠!' 하고 연장되는 경우가 있어.

이걸 법에서는 묵시적 갱신이라고 불러.

 

이게 은근히 간단한 것 같으면서도 집주인이랑 세입자 사이에서 오해를 불러일으키거나 뜻이 안 맞아서 갈등으로 이어지기도 하거든.

그러니까 미리미리 묵시적 갱신이 뭔지, 어떤 점을 주의해야 하는지 정확히 알아두면 나중에 골치 아픈 일을 막을 수 있어!

묵시적 갱신, 대체 뭘까? 🤔

묵시적 갱신이라는 건 말 그대로 '묵시적', 그러니까 말이나 행동으로 딱 표현하지 않아도 암묵적으로 동의해서 계약이 연장되는 걸 뜻해.

임대차 계약 기간이 끝났는데도 세입자가 계속 그 집에 살고 싶어 하고, 집주인도 딱히 '나가라'거나 '계약 조건 바꾸자' 같은 이의 제기를 안 하면 기존에 계약했던 조건 그대로 자동으로 전세 계약이 연장되는 상황인 거지.

 

주택임대차보호법에 따르면, 집주인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 세입자는 계약 만료 2개월 전까지 계약 갱신 거절 통지나 조건 변경 통지를 하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신돼.

 

여기서 중요한 건 이 기간 안에 아무런 액션이 없어야 한다는 거야. 만약 이 기간에 집주인이 세입자한테 나가달라고 하거나, 세입자가 나간다고 통보하면 묵시적 갱신은 안 되는 거지.

묵시적 갱신 후 세입자의 특별한 권리 ✨

묵시적으로 계약이 갱신되면, 갱신된 계약의 기간은 기존 계약과 똑같이 2년으로 봐.

 

그런데 여기서 세입자에게 아주 유리한 특징이 하나 생겨!

 

바로 묵시적 갱신 이후에는 세입자가 원하면 언제든지 계약을 해지할 수 있다는 점이야.

 

세입자가 '저 나가고 싶어요' 하고 집주인에게 통보하면, 그 통보가 집주인에게 도달한 날로부터 3개월 뒤에 계약 해지의 효력이 발생해.

이때 집주인은 3개월이 지나면 세입자에게 보증금을 돌려줘야 할 의무가 생기지.

 

이건 세입자가 묵시적 갱신 상태에서 갖는 아주 강력한 권리니까 꼭 기억해 둬! 물론 그 3개월 동안은 보증금을 못 받을 수도 있다는 점은 감안해야겠지만 말이야.

꼭 챙겨야 할 것들! 확정일자랑 새로운 계약서

묵시적 갱신이 되면 기존 계약서의 내용이 그대로 이어지기 때문에 원래 받았던 전입신고랑 확정일자의 효력은 그대로 유지돼.

 

하지만 만약 집주인과 세입자가 합의해서 전세금을 조금 조정하거나 다른 조건을 추가하는 등으로 새로운 계약서를 다시 작성했다면, 안전을 위해서 새로 작성한 계약서에 다시 확정일자를 받아두는 게 좋아!

 

그래야 만약 나중에 혹시 모를 상황(집이 경매로 넘어가거나 압류되는 등)이 생겼을 때, 내 보증금을 다른 채권자들보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)를 더 확실하게 지킬 수 있거든.

 

물론 법적으로는 새로운 계약서 없이 묵시적으로 연장되어도 기존 확정일자의 효력이 유지되지만, 혹시라도 살면서 불편했던 점이 있었다면 이번 기회에 새로운 약정을 체결하면서 특약사항으로 명확하게 추가하거나 메모로 남겨두는 게 분쟁을 줄이는 좋은 방법이야.

보증금이나 계약 기간, 집에 대한 유지보수 책임 같은 내용들을 빠짐없이 체크하면 나중에 서로 얼굴 붉힐 일이 줄어들겠지?

 

가끔 세입자가 집주인한테 '저 그냥 더 살게요' 이런 식으로 말만 하고 딱히 계약 갱신 의사를 명확히 전달하지 않았는데, 집주인도 아무런 통보를 안 했다면 묵시적 갱신으로 인정될 수도 있다는 판례도 있더라?

 

그러니까 말로만 대충 하지 말고, 계약 만료일이 다가오면 집주인이나 세입자 둘 다 확실하게 서로의 의사를 전달하는 게 제일 중요해!

마무리 조언 

전세 계약 연장은 진짜 흔한 일이고, 그중에서도 묵시적 갱신으로 넘어가는 경우가 많아. 하지만 그렇다고 해서 '아무 일 없겠지~' 하고 그냥 넘어가기보다는, 묵시적 갱신의 정확한 개념과 법적인 효과, 그리고 내가 가진 권리와 주의할 점들을 명확히 이해하고 있는 게 진짜 중요해.

 

그래야 나중에 예상치 못한 손해나 불이익을 막을 수 있거든.

 

그러니까 만약 계약 만료가 다가오는데 내가 계속 살고 싶지 않거나, 아니면 계약 내용을 바꾸고 싶다면 계약 만료일로부터 최소 2개월 전까지는 반드시 집주인에게 내 입장을 명확하게 통보하는 거 잊지 마!

 

집주인 입장에서도 묵시적 갱신을 원하지 않는다면 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 세입자에게 통보해야 한다는 것도 기억해야겠지?

서로에게 솔직하게 소통하는 게 가장 좋다는 거!

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