분양권 주택수 포함 시기 여부 알아보자

분양권 주택수 포함 시기 여부 알아보자

분양권 주택수 포함? 양도세·종부세·대출·청약 한번 알아보자

내 집 마련의 꿈을 안고 청약 통장에 차곡차곡 돈을 모아 드디어 1순위!

 

설레는 마음으로 아파트 모집 공고를 보고 청약에 당첨되거나, 혹은 전매를 통해 마음에 드는 분양권을 손에 넣으셨나요? 축하드립니다! 하지만 기쁨도 잠시, "이 분양권이 주택 수에 포함되나?" 하는 복잡한 고민이 시작될 수 있습니다.

 

특히 이미 주택을 보유하고 계신 분들이라면 이 문제는 더욱 중요합니다.

 

현재 부동산 관련 세금(양도소득세, 종합부동산세 등)은 보유 주택 수에 따라 세율과 공제 혜택이 크게 달라지기 때문이죠. 또한, 주택담보대출 조건이나 추가 청약 자격에도 영향을 미칠 수 있습니다.

 

오늘은 많은 분들이 헷갈려 하시는 '분양권 주택수 포함 시점'에 대해 양도소득세, 종합부동산세, 대출, 청약 자격 등 상황별로 나누어 명쾌하게 정리해 드리겠습니다.

이미 집을 소유하고 계신다면, 이 글을 끝까지 주목해 주세요!

분양권, 언제부터 '내 집'으로 간주될까? 상황별 기준 총정리

분양권이 주택 수에 포함되는 시점은 어떤 세금인지, 혹은 어떤 제도를 이용하는지에 따라 그 기준이 다릅니다. 하나씩 자세히 살펴보겠습니다.

1. 양도소득세 계산 시 분양권 주택수 포함 시점

• 원칙: 분양권은 취득한 시점(분양 계약일 또는 전매로 취득한 경우 잔금청산일)부터 양도소득세 계산 시 주택 수에 포함됩니다.
• 중요 포인트: 1세대 1주택 비과세 혜택
  • 기존에 1주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득하면, 그 순간부터 2주택자로 간주될 수 있습니다.
  • 이 경우, 기존 주택을 매도할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택(양도차익 12억 원까지)을 받지 못하고 양도세를 납부해야 할 수 있습니다.
• 구제 방안: 일시적 2주택 비과세 특례
  • 핵심: 분양권을 통해 신규 주택을 취득한 경우, 신규 주택 완공(사용승인일 또는 임시사용승인일) 후 일정 기간(통상 2~3년, 정책에 따라 변동 가능) 이내에 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (정확한 기간은 취득 시기 및 조정대상지역 여부에 따라 다르므로 반드시 확인 필요)
  • 이 특례를 활용하면 다주택자로 인한 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

2. 종합부동산세(종부세) 계산 시 분양권 주택수 포함 시점

• 원칙: 종부세의 경우, 분양권 상태에서는 주택 수에 포함되지 않습니다. 해당 아파트가 준공되어 실제 입주가 가능하고 등기를 할 수 있는 시점(잔금 납부일 또는 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 판단 가능, 또는 과세기준일 현재 사실상 사용 가능한 경우)부터 주택으로 간주되어 종부세 과세 대상에 포함됩니다.
• 과세기준일: 종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 과세 대상 여부 및 세액이 결정됩니다.
• 주의사항: 만약 6월 1일 이전에 청약 당첨된 아파트가 완공되어 잔금을 치르거나 입주가 시작된다면, 해당 연도부터 종부세 계산 시 주택 수에 합산될 수 있으니 자금 계획에 유의해야 합니다.

3. 주택담보대출 등 금융상품 이용 시 분양권 주택수 포함 여부

• 원칙: 주택담보대출 시 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등을 산정할 때, 일반적으로 분양권 취득 시점(계약금 납부 및 계약 체결 시점)부터 주택 수에 포함하여 심사합니다.
• 영향: 분양권 보유로 다주택자로 분류되면 대출 한도가 줄어들거나 금리가 불리하게 적용될 수 있습니다.
• 대비: 따라서 분양권 취득 전 자금 조달 계획을 철저히 세우고, 필요한 경우 금융기관과 미리 상담하여 대출 가능 여부 및 조건을 확인하는 것이 중요합니다.

4. 청약 자격 심사 시 분양권 주택수 포함 여부

• 민간분양:
  • 원칙: 분양권(공급계약 체결일 기준)을 소유하고 있는 경우, 무주택자 자격을 상실하게 됩니다. 청약 시 무주택 기간 가점 등에서 불리하게 작용하며, 추첨제에서도 유주택자로 분류될 수 있습니다.
  • 예외: 분양권 계약을 해제한 경우에는 다시 무주택자 요건을 회복할 수 있습니다. 다만, 계약 해지에 따른 위약금 등 불이익이 발생할 수 있으니 신중히 결정해야 합니다.
• 공공분양: 공공분양의 경우에도 분양권을 소유하면 유주택자로 간주되어 청약 자격에 제한을 받을 수 있습니다.
• 입주권(재개발/재건축)과의 차이:
  • 입주권: 재개발이나 재건축으로 인해 취득하게 되는 입주권은 관리처분계획인가일을 기준(또는 사업시행인가일 등 사업 단계에 따라 다름)으로 주택 수에 포함되는 경우가 일반적입니다.
  • 입주권은 분양권보다 더 일찍 주택 수에 산정되어 양도세, 종부세, 대출, 청약 등 전반에 걸쳐 영향을 미치므로 각별한 주의가 필요합니다. (정확한 시점은 관련 법규 및 개별 사업장 확인 필요)

분양권 주택수 포함, 핵심 요약 및 당부사항

구분	주택수 포함 시점 (일반적 기준)	비고
양도소득세	분양권 취득 시점 (계약일 또는 잔금청산일)	일시적 2주택 비과세 특례 활용 가능
종합부동산세	아파트 준공 후 입주 및 등기 가능 시점 (매년 6월 1일 기준 판단)	분양권 상태에서는 미포함
주택담보대출	분양권 취득 시점 (계약 시점)	LTV, DSR 등 대출 한도에 영향
청약 자격	분양권 취득 시점 (민간분양 계약 체결일 기준)	무주택 자격 상실, 입주권은 관리처분계획인가일 등 기준

[꼭 기억하세요!]

• 부동산 관련 세법 및 금융 정책은 자주 변경될 수 있으므로, 분양권 취득 및 처분 시점에는 반드시 최신 규정을 확인해야 합니다.
• 본 내용은 일반적인 기준을 설명한 것이며, 개인의 구체적인 상황(조정대상지역 여부, 주택 보유 현황, 취득 시기 등)에 따라 다르게 적용될 수 있습니다.
• 따라서 중요한 의사결정 전에는 반드시 세무사, 법무사 등 전문가와 상담하여 정확한 자문을 받는 것이 현명합니다.

분양권 주택수 포함 여부는 복잡하지만, 미리 정확히 이해하고 대비한다면 불필요한 세금 부담을 줄이고 성공적인 자산 관리를 할 수 있습니다. 내 집 마련의 꿈을 이루는 과정에서 꼼꼼한 정보 확인과 계획으로 현명한 선택을 하시길 바랍니다!

분양권 주택수 포함 시기 여부 알아보자