전세계약시 필요서류 주의사항 준비물 알려줄게

전세계약시 필요서류 주의사항 준비물 알려줄게

아 진짜, 전세... 우리나라에만 있는 독특한 방식인데 장점도 많지만, 요즘 깡통전세 때문에 뉴스 볼 때마다 불안하잖아 열심히 모은 보증금 날릴까 봐 얼마나 걱정될까 네 마음 내가 너무 잘 알아!

 

근데 맞어! 불안하다고 가만있으면 안 돼! 우리 소중한 보증금 꼭 지키려면 계약하기 전에 이것저것 꼼꼼하게 확인하는 게 진짜 중요해! 그러면 오늘은 전세와 관련된 필수 확인사항들에 대해서 알아볼게

🏠 2025년 전세 계약 필수 체크리스트! 깡통전세 피하는 서류 확인법 

전세는 월세 부담 없이 목돈으로 집을 빌리는 방식이라 우리나라 청년들에게 특히 인기가 많죠!

 

하지만 최근 몇 년간 전세 사기나 깡통전세 위험이 커지면서 집을 구하는 사람들의 불안감이 커지고 있어요.

 

소중한 전세 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 계약 전에 집과 관련된 서류들을 꼼꼼하게 확인하는 것이 필수입니다.

 

2025년 현재, 전세 계약 시 꼭 준비하고 확인해야 할 서류들과 안전 점검 포인트를 자세히 알려드립니다!

 

📄 전세 계약 체결할 때 꼭 필요한 기본 서류들!

전세 계약서에 도장 찍기 전에 기본적으로 준비하고 확인해야 할 서류들이 있어요! 이건 매수인(임차인 너!)과 매도인(임대인 집주인!) 모두에게 필요한 서류들이야.

 

주택 임대차 계약서: 당연히 제일 중요하겠지?

 

이 문서에 누가 임차인이고 누가 임대인인지, 집 주소는 어딘지, 보증금이랑 월세(보증부 월세인 경우), 계약 기간은 언제까지인지 같은 기본적인 내용이 다 들어가!

 

특히, 특약 사항이라고 해서 계약하면서 서로 따로 정한 내용들 있잖아? (예: "벽에 못 박지 않기", "애완동물 키우지 않기" 같은 것들) 이런 것도 상세하게 딱! 써놔야 나중에 오해가 없어!

 

보통 계약서 원본은 3부를 만들어서 임대인, 임차인, 그리고 부동산 중개사까지 한 부씩 나눠 가지고, 계약서가 여러 장이면 장마다 종이 사이에 도장이나 사인(간인)을 찍어서 위변조를 막는대.

본인 신분증: 계약하는 사람이 진짜 본인이 맞는지 확인해야겠지? 주민등록증, 운전면허증, 여권 같은 유효한 신분증을 꼭 챙겨가고, 상대방 신분증도 위조된 건 아닌지 잘 확인해야 해!

 

주민등록등본: 임차인 본인의 주민등록등본이 필요해. 네가 이 집에 전입신고를 제대로 할 수 있는지, 그리고 세대 구성원이 어떻게 되는지 등을 확인하는 자료가 돼.

 

부동산 등기사항증명서 (등기부등본): 이게 진짜 중요해! 👀 이 서류를 보면 이 집의 주인은 누구인지 (갑구 - 소유권에 관한 사항), 그리고 이 집에 혹시 빚(근저당권)이 얼마나 잡혀 있는지, 압류나 가압류 같은 위험한 권리 관계가 있는지 (을구 - 소유권 외의 권리에 관한 사항)를 다 알 수 있어!

 

계약하기 전에 무조건! 꼭! 확인해야 해! 

 

건축물대장: 이 건물(주택)이 언제 지어졌고, 무슨 용도로 허가받았는지, 크기는 얼마인지 같은 정보가 다 들어있는 서류야.

 

네가 계약하려는 집이 '주택' 용도로 제대로 허가받은 건물인지, 그리고 혹시 불법으로 증축하거나 개조한 부분(불법 건축물)은 없는지 이걸 보고 확인할 수 있어! 

 

토지대장: 건물 말고 땅에 대한 정보가 담긴 서류야. 땅의 지목(땅의 용도 - 대지, 전, 답 등)이나 면적 같은 걸 확인할 수 있지. 네가 계약하려는 집이 있는 땅이 주택을 짓기에 문제가 없는 용도의 땅인지 확인하는 데 도움이 될 수 있어.

 

이 서류들은 계약하기 전에 미리 떼서 꼼꼼하게 살펴봐야 해! 요즘은 정부24 사이트나 앱에서 인터넷으로 쉽게 발급받거나 열람할 수 있으니까 꼭 확인해봐!

 

우리 집 안전할까? 계약 전 안전 점검 필수 항목!

계약서류만 확인하는 걸로는 부족해! 이 집이 안전한 전세 매물인지 직접 점검하는 게 진짜 중요해! 네 소중한 보증금을 지키기 위한 필수 코스야!

 

등기사항증명서 (등기부등본) 꼼꼼히 보기!

 

소유권 확인 (갑구): 이 집의 주인이 진짜 계약하러 나온 임대인이 맞는지 확인해야 해! 신분증이랑 등기부등본에 나온 이름이랑 똑같은지 꼭 대조해봐!

빚 확인 (을구): 여기에 이 집에 잡힌 근저당권 같은 빚 정보가 나와.

 

근저당권은 집주인이 은행에서 대출받으면서 이 집을 담보로 맡겼다는 뜻이거든.

 

갚아야 할 돈이 얼마나 남았는지 확인하고, 이 집값 대비 빚이 너무 많으면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 네 보증금을 못 돌려받을 위험이 커져 

위험 신호 확인: 압류, 가압류, 가등기, 예고등기, 처분금지 가처분 같은 이상한 권리 관계가 등기부에 찍혀 있다면 일단 조심해야 해! 이런 게 있으면 소유권 행사에 문제가 있거나 나중에 보증금 회수에 어려움을 겪을 수 있거든. 

건축물대장 확인은 기본!

 

네가 계약하려는 집이 '주택' 용도로 제대로 허가받은 건물인지 확인해야 해! 상가 건물인데 불법으로 개조해서 주택처럼 쓰는 경우도 있거든. 이런 곳은 나중에 문제 생겼을 때 법적인 보호를 제대로 못 받을 수 있어.

불법 건축물 여부도 꼭 확인해! 건축물대장에 '위반건축물'이라고 표시되어 있거나, 도면이랑 실제 집 구조가 다르다면 불법 증축이나 개조가 된 거야. 이런 집은 이행강제금 같은 게 부과될 수도 있고, 심하면 철거 명령이 나올 수도 있으니 위험해!

전입세대 확인서 발급! (중요!)

 

이건 인터넷으로는 안 되고 행정복지센터(옛날 동사무소)에 직접 가야 발급받을 수 있는 서류야!

이 서류를 떼보면 그 집에 현재 살고 있는 세입자들(전입신고 되어 있는 사람들)이 누가 있는지, 몇 명이나 있는지 알 수 있어.

이게 왜 중요하냐면, 전입신고를 먼저 한 세입자일수록 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 순위(우선변제권 순위)가 앞서거든. 

 

만약 이미 살고 있는 다른 세입자들이 있고 그 사람들 보증금을 다 합쳤을 때 집값(특히 등기부등본에 나온 빚까지 합하면 더!)이랑 비슷하거나 더 많다? 그러면 네가 나중에 들어갔을 때 네 보증금을 돌려받지 못할 위험이 엄청 커지는 거야 계약 전에 꼭 확인해서 네 보증금의 안전도를 가늠해봐야 해!

전세가율 확인하기!

 

전세가율이란 집값 대비 전세 보증금 비율을 말해. 예를 들어 집값이 1억 원인데 전세 보증금이 8천만 원이면 전세가율이 80%인 거지.

일반적으로 전세가율이 80%를 넘어가면 '깡통전세' 위험이 높다고 봐 ㅠㅠ 집값이 조금만 떨어져도 보증금보다 집값이 더 낮아져서 나중에 보증금을 다 못 돌려받을 수 있거든.

안전한 전세가율은 보통 60~70% 정도로 평가받아. 매물 보기 전에 그 지역의 비슷한 집들 시세를 파악하고 전세가율을 계산해 보는 게 좋아!

신탁등기 확인하기!

 

등기부등본을 봤는데 집주인 이름이 아니라 '신탁회사' 이름으로 되어 있다면 신탁등기가 되어 있는 집이야.

신탁된 집은 보증금 반환 절차가 복잡해지거나 어려움을 겪을 수 있대.

 

임대인한테 신탁 관계가 어떻게 되는지, 보증금 반환은 어떻게 되는지 정확하게 확인하고, 가능하다면 신탁회사에도 직접 문의해서 안전한지 확인하는 게 좋아! 잘 모르면 전문가 도움을 받는 게 필수야!

마무리 해보자면... 소중한 내 보증금은 내가 지키자!

전세 계약, 사실 알아야 할 게 많고 복잡하게 느껴질 수 있어.

 

특히 요즘처럼 불안한 시기에는 더 그렇겠지. 하지만 네 소중한 보증금을 지키기 위해서 이 정도 확인은 꼭! 필수야!

 

계약하기 전에 필요한 서류들 (계약서, 신분증, 등본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장) 꼼꼼하게 준비하고!

 

등기부등본 보면서 집주인이랑 빚 상태 확인하고! 건축물대장 보면서 불법 건축물 아닌지 확인하고! 행정복지센터 가서 전입세대 확인서 떼서 선순위 세입자 있는지 확인하고! 전세가율 계산해서 위험한 집은 아닌지 따져보고! 신탁등기 같은 특이사항은 없는지 꼭꼭 확인해봐!

 

만약 혼자 하기 어렵거나 헷갈리는 부분이 있다면 믿을 수 있는 공인중개사나 변호사 같은 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법이야! 네 보증금은 세상에서 가장 소중하니까!

 

절대 대충 넘기지 말고 꼼꼼하게 체크해서 안전하고 좋은 집 구하길 응원할게! 

전세계약시 필요서류 주의사항 준비물 알려줄게