공시지가 1억이하 주택수 제외 취득세 각종 정보

공시지가 1억이하 주택수 제외 취득세 각종 정보

공시지가 1억 이하 주택 , 세금 폭탄 피하는 비법? (취득세, 양도세, 종부세 총정리)

부동산은 시세 차익을 통한 자산 증식과 임대 수익 창출이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 매력적인 투자처입니다.

 

하지만 정부의 다양한 부동산 조세 정책으로 인해 세금 부담 또한 만만치 않은데요. 이러한 상황 속에서 일부 투자자들은 '공시지가 1억 이하 주택'에 주목하며 절세 전략을 모색하고 있습니다.

 

과연 공시지가 1억 이하 주택은 세금 폭탄을 피할 수 있는 만능 열쇠일까요? 오늘 이 시간에는 공시지가 1억 이하 주택이 각종 세금(취득세, 양도소득세, 종합부동산세)에서 주택 수에 어떻게 적용되는지, 그리고 실제 투자 시 유의해야 할 점은 무엇인지 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.

1. '공시지가', 부동산 세금의 기준점!

먼저 '공시지가'의 개념부터 정확히 이해해야 합니다.
공시지가(공시가격)란, 매년 1월 1일을 기준으로 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시하는 토지 및 주택의 적정 가격을 말합니다. 이는 재산세, 종합부동산세 등 각종 부동산 관련 세금을 부과하거나, 건강보험료 산정, 토지 수용 보상금 계산 등 다양한 행정 목적의 기준으로 활용됩니다.

• 확인 방법: '부동산공시가격알리미' 사이트에서 주소만 입력하면 누구나 쉽게 해당 부동산의 공시지가를 확인할 수 있습니다.
• 실거래가와의 관계: 일반적으로 아파트의 경우 공시지가는 실거래가의 약 70% 수준이며, 단독주택이나 토지는 이보다 낮은 경향이 있습니다. (정부의 공시가격 현실화 계획에 따라 변동 가능)

2. 공시지가 1억 이하 주택, 세금별 주택수 포함 여부 완벽 분석!

공시지가 1억 이하 주택이라고 해서 모든 세금에서 주택 수 산정 시 제외되는 것은 아닙니다. 각 세금별로 적용 기준이 다르므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1) 취득세: 다주택자 중과세 회피 가능! (핵심 혜택)

• 원칙: 주택 취득 시 기본세율은 1~3%가 적용되지만, 다주택가 조정대상지역 내 주택을 추가로 취득할 경우 8~12%의 중과세율이 적용됩니다.
• 공시지가 1억 이하 주택의 혜택: 취득세 계산 시, 공시지가 1억 원 이하인 주택은 주택 수에 포함되지 않습니다. (단, 재개발·재건축으로 인해 멸실될 예정인 주택 등 일부 예외 있음)
  • 즉, 이미 여러 채의 주택을 보유하고 있더라도 공시지가 1억 이하 주택을 추가로 취득할 때는 중과세율이 아닌 기본세율(1~3%)을 적용받을 수 있어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다.
• 주의사항:
  • 이 혜택은 조정대상지역에서 다주택자에게 중과세율을 적용할 때 의미가 있습니다. 비조정대상지역이라면 원래 2주택자까지는 기본세율이 적용됩니다.
  • 취득 시점의 공시지가를 기준으로 판단합니다.

2) 양도소득세: 비과세 및 중과 배제 조건 충족 시 유리!

• 원칙: 주택 양도 시 발생하는 차익에 대해 양도소득세가 부과되며, 다주택자는 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과세율이 적용될 수 있습니다. (현재 중과 유예 중)
• 공시지가 1억 이하 주택의 혜택 (조건부):
  • 1세대 1주택 비과세 판단 시: 양도소득세 비과세 요건(2년 보유 및 실거주 등)을 판단할 때, 수도권 광역시 및 특별자치시(읍·면 지역 제외) 외의 지역에 소재하는 공시지가 3억 원 이하 주택은 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다. (지방 저가주택 특례, 정확한 요건 확인 필요)
  • 다주택자 양도세 중과 배제 (과거 규정): 과거 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 규정 적용 시, 수도권 외 지역이면서 공시지가 3억원 이하인 주택은 중과 대상 주택 수에서 제외되었습니다. (현재는 다주택자 양도세 중과가 한시적으로 유예된 상태이므로 이 규정의 실익은 크지 않음)
• 주의사항:
  • 양도세 관련 혜택은 '공시지가 1억 이하'라는 기준 외에 '비수도권 지역' 등의 추가 조건이 붙는 경우가 많습니다.
  • 단기 보유(1년 미만 70%, 2년 미만 60%) 시에는 높은 단일세율이 적용되므로, 보유 기간을 고려해야 합니다.

3) 종합부동산세: 가격 무관하게 주택 수에 포함! (혜택 없음)

• 원칙: 보유한 주택의 공시가격을 합산한 금액이 일정 기준(1세대 1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원)을 초과하면 종합부동산세가 과세됩니다.
• 공시지가 1억 이하 주택의 적용: 종합부동산세 계산 시에는 주택의 공시가격과 관계없이 모든 주택이 주택 수에 포함되어 합산 과세됩니다.
  • 즉, 공시지가 1억 이하 주택이라도 종부세 산정 시에는 다른 주택과 동일하게 주택 수로 카운트되어, 다주택자의 경우 합산 공시가격에 따라 세 부담이 늘어날 수 있습니다.
  • 다만, 현재 주택 수에 따른 종부세 중과세율은 3주택 이상부터 적용됩니다. (인별 과세)

3. 공시지가 1억 이하 주택 투자, 현실적인 고려 사항 및 주의점

세금 혜택만 보고 섣불리 공시지가 1억 이하 주택에 투자하는 것은 위험할 수 있습니다. 다음과 같은 현실적인 문제점들을 반드시 고려해야 합니다.

• 매물 희소성: 특히 수도권에서는 공시지가 1억 이하인 아파트나 주택을 찾기가 매우 어렵습니다. 전체 주택 중 5% 이하로 매우 희소한 편입니다.
• 입지 및 상품성: 공시지가가 낮은 주택은 대부분 지방 소도시나 노후된 지역에 위치하거나, 아파트가 아닌 빌라, 단독주택 등일 가능성이 높습니다. 이는 환금성이 떨어지거나, 임대 수요 확보가 어려워 오히려 투자 가치가 낮을 수 있습니다.
• 개발 가능성 및 미래 가치: 단순히 공시지가가 낮다는 이유만으로 투자했다가 향후 가격 상승을 기대하기 어렵거나, 오히려 가치가 하락하여 손해를 볼 수도 있습니다.
• 관리의 어려움: 지방에 있는 주택을 원격으로 관리하는 것은 생각보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.
• 정책 변화 가능성: 부동산 관련 세제는 정책 변화에 민감하므로, 현재의 혜택이 미래에도 지속될 것이라는 보장은 없습니다.

정리해보자면... 혜택과 리스크를 균형 있게 판단해야!

공시지가 1억 이하 주택은 분명 취득세 중과 배제 등 매력적인 세금 혜택을 가지고 있습니다.

 

하지만 모든 세금에서 유리한 것은 아니며, 무엇보다 부동산 투자의 본질인 '상품성'과 '미래 가치'를 간과해서는 안 됩니다.

 

따라서 공시지가 1억 이하 주택에 투자할 때에는 세금 혜택뿐만 아니라 해당 주택의 입지, 주변 환경, 개발 호재, 임대 수요, 환금성 등을 종합적으로 분석하고, 잠재적인 리스크까지 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 합니다. 섣부른 투자는 오히려 손실로 이어질 수 있다는 점을 명심하시기 바랍니다.

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