지구단위계획구역 뜻 지정 절차 등 정보 간략하게

지구단위계획구역 뜻 지정 절차 등 정보 간략하게

지구단위계획구역이란? 지정 절차부터 효과, 투자 시 유의점까지 완벽정리 

우리가 살고 있는 도시가 무질서하게 개발된다면 어떨까요? 아마도 교통체증은 심해지고, 부족한 녹지 공간에 답답함을 느끼며, 생활 환경은 점점 악화될 것입니다.

 

이러한 난개발을 막고, 도시를 보다 효율적이고 쾌적하게 만들기 위해 도입된 중요한 개념이 바로 '지구단위계획구역'입니다.

 

지구단위계획구역은 특정 지역의 토지 이용을 합리적으로 조정하고, 건축물의 용도, 디자인, 높이, 배치 등을 체계적으로 관리하여 해당 지역이 기능적으로 발전하면서 동시에 주변 환경과 아름다운 조화를 이룰 수 있도록 하는 것을 목표로 합니다.

 

오늘은 이 중요한 지구단위계획구역이 무엇인지, 어떻게 지정되는지, 어떤 절차를 거쳐 계획이 수립되는지, 그리고 우리 생활과 투자에 어떤 영향을 미치는지 자세히 알아보겠습니다.

1. 지구단위계획구역, 정확히 무엇을 의미할까요?

지구단위계획구역은 도시·군관리계획의 한 유형으로, 도시 내 특정 구역의 일부 또는 전부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위해 수립하는 계획입니다.

 

쉽게 말해, '미니 신도시' 또는 '특정 목적 맞춤형 개발 구역'을 만들기 위한 밑그림이라고 생각할 수 있습니다.

 

이 구역 내에서는 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 건축선, 색채, 대지 안의 공지, 경관, 교통처리계획 등 개발에 필요한 거의 모든 사항을 세밀하게 규제하고 계획합니다.

 

주로 어떤 지역이 지구단위계획구역으로 지정될까요?

• 도심 내 재개발·재건축이 필요한 노후 지역: 낙후된 지역을 체계적으로 정비하고 새로운 활력을 불어넣기 위해 지정됩니다.
• 체계적인 관리가 필요한 업무·상업 지구: 주요 상권이나 업무 중심지의 기능을 강화하고 미관을 개선하기 위해 지정됩니다.
• 신규 개발이 필요한 택지지구: 새로운 주거단지나 산업단지를 조성할 때 계획적인 개발을 유도하기 위해 지정됩니다.
• 개발제한구역, 도시자연공원구역에서 해제되는 구역: 무분별한 개발을 방지하고 계획적인 관리를 위해 지정됩니다.
• 기타 도시 기능의 증진 및 미관 개선이 필요한 지역

2. 지구단위계획구역, 누가 어떻게 지정하고 계획을 수립할까요? (지정 절차)

지구단위계획구역의 지정 및 계획 수립은 다음과 같은 절차를 거쳐 이루어집니다. 지정권자는 국토교통부 장관, 시·도지사, 또는 시장·군수·구청장(대도시 시장 포함)입니다.

1. 기초조사 및 지정 필요성 검토:
   • 해당 지역의 현황(토지 이용, 인구, 교통, 환경, 기반 시설 등)을 면밀히 조사하고 분석합니다.
   • 지구단위계획구역 지정의 필요성과 타당성을 검토하고, 개발 목표 및 기본 방향을 설정합니다.
2. 지구단위계획구역 지정(안) 및 지구단위계획(안) 입안:
   • 기초조사 결과를 바탕으로 구역의 경계, 명칭 등을 포함한 지구단위계획구역 지정안을 마련합니다.
   • 동시에 해당 구역에 적용될 구체적인 개발 계획, 즉 지구단위계획안을 수립합니다. 여기에는 용도지역·지구의 세분 및 변경, 기반 시설의 배치와 규모, 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 제한 및 완화, 교통처리계획, 환경관리계획, 경관계획 등이 포함됩니다.
3. 주민 및 관계 전문가 의견 청취:
   • 지정안 및 계획안에 대해 14일 이상 공람 공고를 실시하여 주민들의 의견을 듣습니다.
   • 필요시 공청회나 주민설명회를 개최하여 다양한 의견을 수렴하고 계획에 반영할 수 있습니다.
   • 지방의회의 의견도 청취합니다.
4. 관계기관 협의 및 도시계획위원회 심의:
   • 수립된 계획안에 대해 관련 행정기관(환경, 교통, 재난 등)과 협의를 진행합니다.
   • 해당 시·군·구 또는 시·도의 도시계획위원회(또는 공동위원회, 건축위원회 등)의 심의를 거쳐 계획의 적정성, 공공성, 실현 가능성 등을 종합적으로 검토하고 수정·보완합니다.
   • 이 과정에서 교통영향평가, 환경영향평가, 재해영향평가 등의 결과를 반영합니다.
5. 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획 결정·고시:
   • 협의 및 심의를 통과한 계획안을 국토교통부 장관 또는 시·도지사(시장·군수가 입안한 경우)가 최종적으로 결정하고 승인합니다.
   • 결정된 내용은 관보나 공보에 고시함으로써 법적 효력을 갖게 됩니다.
   • 고시된 지구단위계획은 일반인이 열람할 수 있도록 제공됩니다.
6. 계획 시행 및 관리:
   • 고시된 지구단위계획에 따라 해당 구역 내에서의 건축 행위 및 개발 사업이 이루어집니다.
   • 지자체는 계획의 이행 상황을 지속적으로 관리하고, 필요한 경우 계획을 변경하는 절차를 밟을 수 있습니다.

3. 지구단위계획구역 지정, 어떤 효과를 가져올까요?

지구단위계획구역 지정은 해당 지역과 주민들에게 다음과 같은 긍정적인 효과를 가져다줍니다.

• 체계적이고 계획적인 도시 관리: 무분별한 난개발을 방지하고, 토지 이용의 효율성을 높여 도시 기능을 체계적으로 관리할 수 있습니다.
• 쾌적한 생활 환경 조성: 공원, 녹지, 보행로 등 주민 편의시설을 확충하고, 아름다운 도시 경관을 조성하여 삶의 질을 향상시킵니다.
• 기반 시설 확충 및 개선: 도로망, 상하수도, 학교 등 도시 기반 시설을 계획적으로 설치하고 정비하여 주민 불편을 해소합니다.
• 토지 이용 효율성 증대: 용도지역의 특성에 맞게 건폐율, 용적률, 높이 등을 합리적으로 조정하여 토지 활용도를 높이고, 개발을 촉진할 수 있습니다. (때로는 완화 혜택을 통해 사업성 증진)
• 지역 가치 상승 기대: 계획적인 개발을 통해 주거 환경이 개선되고 상업 기능이 활성화되면, 해당 지역 부동산의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
• 지역 특성화 및 경쟁력 강화: 특정 목적(예: 역사문화, 관광, 첨단산업 등)에 맞는 테마를 부여하여 지역의 정체성을 확립하고 경쟁력을 높일 수 있습니다.

4. 지구단위계획구역, 투자 또는 생활 시 유의할 점은?

만약 내가 살고 있는 곳이나 투자하려는 지역이 지구단위계획구역으로 지정되었다면, 다음 사항들을 주의 깊게 살펴보는 것이 중요합니다.

• 건축 행위 및 용도 제한 확인: 지구단위계획에 따라 건축물의 용도, 규모, 디자인 등에 제한이 따를 수 있으므로, 건축이나 리모델링 계획 시 반드시 해당 계획 내용을 확인해야 합니다.
• 개발 계획 및 진행 상황 파악: 어떤 방향으로 개발이 진행되는지, 기반 시설은 언제 확충되는지 등 구체적인 개발 계획과 진행 상황을 파악하여 미래 가치를 예측해야 합니다.
• 용적률, 건폐율 등 인센티브 및 규제 변화 숙지: 계획에 따라 용적률이나 건폐율 완화와 같은 인센티브를 받을 수도 있지만, 반대로 더 강화된 규제를 적용받을 수도 있습니다.
• 주민 의견 적극 개진: 계획 수립 과정에서 공람, 공청회 등을 통해 주민 의견을 적극적으로 제시하여 더 나은 계획이 수립될 수 있도록 참여하는 것이 좋습니다.

결론: 살기 좋은 도시를 만드는 핵심, 지구단위계획!

지구단위계획구역은 단순한 규제가 아니라, 우리 도시를 더욱 살기 좋고 매력적인 공간으로 만들기 위한 중요한 도구입니다.

 

체계적인 계획을 통해 도시의 기능을 향상시키고 주민들의 삶의 질을 높이는 데 기여하는 만큼, 해당 지역 주민이나 투자자라면 그 내용을 정확히 이해하고 변화에 능동적으로 대처하는 지혜가 필요합니다.

 

앞으로 내가 살고 있거나 관심 있는 지역의 지구단위계획에 더욱 관심을 가지고 살펴보신다면, 도시의 미래를 예측하고 더 나은 선택을 하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

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